巴中市新時(shí)代物業(yè)管理有限公司所屬西錦苑物業(yè)管理處成立于2014年5月，主要負(fù)責(zé)經(jīng)開區(qū)西錦苑安置還房一期前期物業(yè)管理服務(wù)工作。該小區(qū)占地面積93000平方米，建筑面積266324平方米，共有成套住房1984套，已入駐業(yè)主1724戶，入駐居民8323人。管理處現(xiàn)有職工58人，其中具有中級以上職稱管理人員28人，中共黨員3人。
公司于2014年5月10日按照經(jīng)開區(qū)管委會(huì)公開招標(biāo)的要求，接管了安置還房工程—西錦苑物業(yè)管理服務(wù)工作。按照經(jīng)開區(qū)管委會(huì)安排部署，先后開展了接房初驗(yàn)、選房登記、維護(hù)程序、辦理入住、裝修監(jiān)管、開荒保潔、環(huán)境整治、建立檔案、投訴上訪處理、司法鑒定等一系列實(shí)際工作，為西錦苑安置還房民生工程付出了不少艱辛和努力。在完成大量的物管服務(wù)工作的同時(shí)，還勸阻了數(shù)次上訪鬧事人員，主動(dòng)為政府減少不必要的麻煩，做了大量的群眾工作。三年多來，公司堅(jiān)持以“服務(wù)”立身、“誠信”做事的原則，深化服務(wù)內(nèi)涵，塑造巴中物業(yè)品牌形象，在搞好服務(wù)工作的同時(shí)理順完善管理工作，初步達(dá)到“操作規(guī)范化、管理科學(xué)化”的管理要求，使小區(qū)前期物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理工作也取得了一定成績，受到業(yè)主和地方政府的好評。同時(shí)，做到了講政治，講規(guī)矩，講服從。該小區(qū)2015年被評為巴中市“物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”、2016年被四川省住建廳評為“省優(yōu)秀住宅小區(qū)”。
回顧三年多來的工作歷程，主要具體做了以下幾個(gè)方面的工作：
一、入住前期的工作
（一）熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備
自2014年5月進(jìn)駐西錦苑后，我們?yōu)榱吮M快熟悉小區(qū)物業(yè)分布情況、設(shè)備安裝情況，管理處全體員工不怕苦、不怕累，頂著烈日跑小區(qū)，爬高樓，掌握了大量的一手資料，為后期的物業(yè)服務(wù)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并受到了經(jīng)開區(qū)和業(yè)主的稱贊與好評。
（二）根據(jù)情況制定工作方案
根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，完成了工作預(yù)案，提出合理的建議。在熟悉小區(qū)各項(xiàng)情況后，管理處針對小區(qū)的實(shí)際情況，完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案，如：車輛管理方案、安全管理方案、裝修管理方案等，共計(jì)68項(xiàng)，并提出合理化建議34項(xiàng)，
（三）做好保安、保潔人員的崗前培訓(xùn)工作
保安、保潔工作是物業(yè)管理中的窗口，為了保證小區(qū)前期服務(wù)質(zhì)量，我處安排保安、保潔人員提前培訓(xùn) 3天，制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案與計(jì)劃及考核辦法，加強(qiáng)保安、保潔人員的自身素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，保證業(yè)主入住后有一個(gè)良好的精神面貌和業(yè)務(wù)素質(zhì)的保安、保潔隊(duì)伍為他們服務(wù)。
（四）做好業(yè)主入住前期的準(zhǔn)備工作
迎接業(yè)主入住，順利完成驗(yàn)收交接工作。在公司的指導(dǎo)和幫助下，管理處做了大量的前期準(zhǔn)備工作，整理準(zhǔn)備了大量的入住資料和必要的文件。如入住通知書、前期物業(yè)管理協(xié)議等共計(jì)10余項(xiàng)。根據(jù)“方便業(yè)主、服務(wù)至上”的原則，管理處針對小區(qū)的實(shí)際情況，合理制定了辦理入住手續(xù)的流程和監(jiān)管，設(shè)置了業(yè)主入住須知、入住手續(xù)辦理流程圖、裝修須知、，裝修手續(xù)辦理流程圖等，使業(yè)主在辦理各項(xiàng)手續(xù)中能一目了然。使交房工作順利進(jìn)行。截止2015年12月底，西錦苑安置還房一期共計(jì)驗(yàn)收房屋1984套，驗(yàn)收公共設(shè)施設(shè)備176臺(tái)（套），住戶已選房1980套，已入住1980戶。已通氣、通水、通電1978戶。
（五）建立物業(yè)管理制度
物業(yè)管理的規(guī)章制度是物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作的依據(jù)。為了使物業(yè)管理工作規(guī)范化運(yùn)作，我們依據(jù)國家有關(guān)法律，法規(guī)和建設(shè)部《城市住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，借鑒省內(nèi)外物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合各物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際制定了《住宅小區(qū)、辦公大樓、商業(yè)大廈物業(yè)綜合管理規(guī)定》、《給業(yè)主的一封信》和《住戶須知》等，發(fā)至各住戶單位。同時(shí)我們還分別制定了物業(yè)公司管理人員和服務(wù)人員的崗位責(zé)任制以及工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，使物業(yè)管理工作有法可依，有據(jù)可查，做到依法管理，依法服務(wù)。
（六）小區(qū)的裝修管理
小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀，這方面我們做了大量的工作，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況與管理要求，我們制定了詳細(xì)的管理制度，如裝修須知、小區(qū)裝修管理規(guī)定等，并堅(jiān)持每天不少于2次對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時(shí)解決，及時(shí)處理，堅(jiān)持原則。三年多來共處理違章施工721起，均已全面整改。保證了房屋主體結(jié)構(gòu)完好，在房屋外觀方面，我們堅(jiān)持制度，保證小區(qū)外觀整齊統(tǒng)一，完好美觀。
維修服務(wù)工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時(shí)率和完成率。
為了搞好房屋及相關(guān)設(shè)施的維修工作，管理處緊密地與開發(fā)商、施工隊(duì)、設(shè)備生產(chǎn)廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，基本達(dá)到無遺留維修工作的目標(biāo)。三年多來共計(jì)接到維修投訴724起，完成697起，及時(shí)完成589起，完成率為92%，及時(shí)率為90%，開展房屋受損司法鑒定6次。在公共設(shè)施、設(shè)備方面，我們及時(shí)定期對各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，及時(shí)處理，保證業(yè)主正常生活工作不受影響。
二、入住后期的管理及服務(wù)工作
（一）運(yùn)用載體，以創(chuàng)建活動(dòng)營造溫馨家園
駐西錦苑小區(qū)后，管理處運(yùn)用電子顯示屏、廣播、宣傳欄等多種載體宣傳創(chuàng)建文明小區(qū)的意義及具體做法，動(dòng)員居民參與創(chuàng)建活動(dòng)，開展以培養(yǎng)“四有”新人為目標(biāo)、以“三從八不”為主要內(nèi)容、以“講文明、樹新風(fēng)”為落腳點(diǎn)的社會(huì)公德行為規(guī)范教育活動(dòng)，增進(jìn)睦鄰友好、和諧共處的時(shí)代新風(fēng)貌；管理處堅(jiān)持實(shí)施家園化，人性化的管理，“以人為本”的服務(wù)精神，業(yè)主的需要就是我們的工作中心，為業(yè)主開展全方位服務(wù)，讓業(yè)主一進(jìn)入小區(qū)就有一種溫馨的感覺；管理處還開展了特殊關(guān)照業(yè)主的服務(wù)工作，對小區(qū)有生活困難的業(yè)主，在生活上給予關(guān)心與照顧，服務(wù)上給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)，受到了他們的稱贊。除此之外，我們還開展免費(fèi)代辦服務(wù)，如代辦電話、寬帶、水電氣費(fèi)儲(chǔ)蓄，使業(yè)主有一種“有困難，找物業(yè)”的感受，三年多來，先后為業(yè)主辦理水、電、氣、閉路電視等卡（證）共計(jì)4230份，服務(wù)工作受到業(yè)主良好的贊譽(yù)。
(二）房屋的管理
房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。為了搞好此項(xiàng)工作，我們建立了完善的房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了詳細(xì)的管理計(jì)劃，并責(zé)任到人定期檢查。交接鑰匙住戶1984套，公共設(shè)施567套，建住戶房屋裝修檔案1895份，房屋建筑基本外觀統(tǒng)一，無危害房屋結(jié)構(gòu)的行為，空房完好率為95%
（三）公共設(shè)施、設(shè)備的管理
為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設(shè)施、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急方案，做到日常檢查有登記、小型維護(hù)有記錄。維修電話24小時(shí)有人接聽，三年完成小型檢修工作4876 次，應(yīng)急維修工作987次，達(dá)到養(yǎng)護(hù)設(shè)施、設(shè)備到位，維修及時(shí)，正常運(yùn)行的管理要求。
（四）綠化管理
為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施，針對原綠化施工單位在施工養(yǎng)護(hù)過程中出現(xiàn)的問題，及時(shí)加強(qiáng)綠化培植養(yǎng)護(hù)工作。加強(qiáng)綠化防護(hù)管理，制作簡易警示牌、圍欄，定期進(jìn)行施肥和滅蟲害管理，對枯萎、踐踏損壞的苗木隨時(shí)進(jìn)行補(bǔ)栽，三年來共計(jì)補(bǔ)植苗木約100000余株 ，草坪4980平方米，綠化完好率達(dá)到90%。
（五）環(huán)境衛(wèi)生的管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，除了專職保潔人員，管理處還針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，大家齊動(dòng)手，定期或不定期組織進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理。三年里 共計(jì)清理運(yùn)輸建筑垃圾10000余噸，生活垃圾1530噸，裝修垃圾8000余噸，清掏化糞池900車（次），清理停車場、違規(guī)占道及衛(wèi)生死角12000余平方米 。同時(shí)還加強(qiáng)了小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)衛(wèi)生清潔美觀。
（六）小區(qū)安全防范管理
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們制定了小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應(yīng)急處理程序的演練方案，對保安人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)，智能設(shè)備操作培訓(xùn)、考核，制定了嚴(yán)格的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持定期培訓(xùn)和早會(huì)制度，提高員工的日常工作管理能力。嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序、巡崗查崗、巡更制度。要求保安人員認(rèn)真巡查，文明執(zhí)勤，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理，三年多來，保安人員多次制止了業(yè)主及外來人員在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛、車輛碾壓草坪、占用消防通道等事件3000余起，調(diào)解矛盾糾紛800多起，處理突發(fā)事件2100多起，整個(gè)小區(qū)安全防范工作情況良好。
（七）做好對外協(xié)調(diào)工作。
搞好對外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開展的關(guān)鍵，為此，我們緊密與開發(fā)商配合，積極主動(dòng)加強(qiáng)與街道、社區(qū)、城管、供水、供電、燃?xì)、廣電等單位銜接，并圓滿完成申請門牌、委托合同、服務(wù)協(xié)議備案、水電氣、通信等協(xié)議的簽定和開通等工作。
（八）在管理處建立了黨支部，構(gòu)建起了以辦事處黨委、物業(yè)黨支部、居民共同參與的管理體制，創(chuàng)新了工作載體，開展了多種形式的結(jié)對共建，充分發(fā)揮了基層黨組織的先鋒模范作用，解決了工作中的諸多難題。
（九）管理處與小區(qū)居民群眾聯(lián)系最直接、最密切，在了解他們的一些愿望后，物管處及時(shí)將信息反饋公司，公司根據(jù)實(shí)際迅速成立了人力資源公司，幫助了那些有就業(yè)愿望和就業(yè)能力的人員提供就業(yè)信息、搭建就業(yè)平臺(tái)，做到了物業(yè)服務(wù)個(gè)性化、多樣化和人性化。